首套房貸利率將降至歷史低點(diǎn) 對樓市有何影響？

央行時(shí)隔八個(gè)月再度下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率LPR。

日前，最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)出爐，五年期LPR下調(diào)至3.95%，此前為4.20%；一年期LPR仍為3.45%。

值得關(guān)注的是，此次調(diào)整為非對稱降息，五年期LPR降低25個(gè)基點(diǎn)，而一年期LPR未調(diào)整。

受訪業(yè)內(nèi)專家對記者表示，降息之前LPR已是歷史最低水平，本次5年期LPR再次下調(diào)，全國首套房貸利率將在“歷史最低點(diǎn)”的基礎(chǔ)上再次降低25個(gè)基點(diǎn)，堪稱史無前例。

“對房地產(chǎn)市場而言，調(diào)降中長期LPR基準(zhǔn)利率有助于降低居民購置房產(chǎn)和存量房貸償付壓力。”廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院研究員馬泓表示，后續(xù)商業(yè)銀行房貸利率也會響應(yīng)調(diào)降，此次貸款優(yōu)惠力度比較顯著，此舉將促進(jìn)增量購房和其他消費(fèi)領(lǐng)域的提升，年內(nèi)商品房銷售跌幅有望收窄。

如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降25個(gè)基點(diǎn)，月供減少144.8元，累積30年月供減少5.2萬元。

中原地產(chǎn)張大偉：LPR歷史最大幅度降息 是樓市近幾年最大利好之一

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價(jià)模式，房貸利率會隨市場貸款利率水平的波動而波動，如果LPR下降了，對應(yīng)的房貸利息也會跟著下降。

5年期單獨(dú)降息對房地產(chǎn)市場的影響主要有幾點(diǎn)：首先如果說過去降息的目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，這一次單獨(dú)降息5年期，就是要穩(wěn)樓市，穩(wěn)樓市才能更好穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。過去非對稱降息都是只降一年期，而本次只降5年期，對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。

其次，本次降息主要影響一線和二線城市。在本次降息之前三四線城市首套房利率普遍在3.6-3.7%左右，只有少數(shù)一二線城市還維持高房貸利率，因此本次政策主要影響一二線城市。

對購房者來說，存量購房者可能要2025年才能開始減少利息。存量房貸利率轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式之后，一般會一年調(diào)整一次，大部分銀行是從新一年的第1月份開始調(diào)整。這意味著存量房貸可能要到2025年才能享受，如果是新購房者，那么馬上會享受到降息的利好。

降息有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。降息之際，房地產(chǎn)市場有望在一線城市全面調(diào)整限購后，預(yù)計(jì)接下來會出現(xiàn)一次比較明顯的小陽春行情。

中泰證券楊暢：下調(diào)LPR是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分

中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢認(rèn)為，從LPR形成機(jī)制來看，LPR由18家報(bào)價(jià)行按MLF利率加點(diǎn)后，進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，并去掉一個(gè)最高報(bào)價(jià)和一個(gè)最低報(bào)價(jià)，進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算后的數(shù)據(jù)形成報(bào)價(jià)。一般來講，1年期與5年期LPR對稱調(diào)整是常態(tài)，但非對稱調(diào)整也并不少見。

本次非對稱下調(diào)，至少反映出三層意圖：

第一，貨幣政策也在配合經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開局，春節(jié)假期過后，從資金供給端開展工作，通過降低貸款利息，降低融資成本，配合2024年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開局的意圖較為明顯。

第二，不同期限利率非對稱下調(diào)，表明政策希望發(fā)揮作用的對象有所側(cè)重，保持1年期LPR不變，或表明對制造業(yè)投資和消費(fèi)的刺激意圖相對平穩(wěn)。

第三，由于5年期LPR與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)度相對較強(qiáng)，從前期來看，下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分，現(xiàn)階段大幅降低5年期LPR利率25個(gè)BP，再結(jié)合近期圍繞房地產(chǎn)市場密集出臺了較多政策措施，充分體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的政策意圖。

易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)：歷史最大力度降息 有助于促進(jìn)房貸申請和消費(fèi)

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，5年期及以上LPR出現(xiàn)下調(diào)。對于今年經(jīng)濟(jì)形勢改善和環(huán)境優(yōu)化都具有積極的作用。

此次最大的亮點(diǎn)是，LPR的下調(diào)幅度非常大，即下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)。從歷史上的調(diào)整來說，我國共有8次五年期LPR的下調(diào)，但過去下調(diào)幅度一般為5-15個(gè)基點(diǎn)。而此次一次性下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，屬于歷史上降息最猛的一次，這是向市場釋放出最大的一個(gè)信號。

降息對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)市場當(dāng)前正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過程需要鞏固。降息利好資金成本的下調(diào)，直接引導(dǎo)房貸的下調(diào)，這對于房貸市場的影響是積極的。我們簡單測算，若按100萬貸款本金、30年等額本息償還方式計(jì)算，此次降息后購房者月供大約可以減少150元左右，屬于減負(fù)相對比較大的一次，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房貸申請和消費(fèi)。其對于后續(xù)購房市場的活躍，也會有積極的作用。

廣東省城規(guī)院李宇嘉：降息后 今年首二套房貸款利率至少下降30個(gè)基點(diǎn)

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次LPR一次性下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)，為歷史上有記錄以來最大下調(diào)幅度，過去最大下調(diào)也僅僅15個(gè)基點(diǎn)。

之所以大幅度下調(diào)，一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購房預(yù)期較低；另一方面，開年大幅度、一次性下調(diào)，一次性到位，避免擠牙膏，產(chǎn)生“利率還會下調(diào)，再等等買房和貸款”的市場預(yù)期，導(dǎo)致購買力觀望。此次將紅利一次性釋放到位，產(chǎn)生明顯的降成本效應(yīng)，促進(jìn)居民貸款買房。

更重要的是，在存款利率大幅度下調(diào)的情況下，保本理財(cái)利率也跟著降到歷史低位，按揭貸款利率與保本理財(cái)利率的剪刀差擴(kuò)大，前者基本為后者的2倍。

在房價(jià)下跌或存量濃厚的下跌預(yù)期的情況下，承擔(dān)高利率買一項(xiàng)預(yù)期價(jià)格下跌的資產(chǎn)，這是非常不劃算的。因此，只有降低按揭利率，縮減與保本理財(cái)利率的剪刀差，才能激勵(lì)居民加杠桿。穩(wěn)定地產(chǎn)杠桿率，穩(wěn)定流向地產(chǎn)的資金，從而修復(fù)地產(chǎn)的金融加速器效應(yīng)，才能緩解緊縮的局面，這也是此次定向降息的目的，

今年一次性降到位以后，后續(xù)降低LPR的可能性不大，房貸款利率將會持續(xù)下行。2024年1月，百城首套主流房貸利率平均為3.84%，二套主流房貸利率平均為4.41%?？紤]到去年按揭利率降幅不算大，今年首二套房貸款今年至少有30個(gè)基點(diǎn)左右的降幅。